近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(pí戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班ng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōn戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班g)分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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