OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REIT1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位s市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.171米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户(hù)的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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