近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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