近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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