近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容 type="#_x0000_t75">

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(n三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容ián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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