饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗)纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费(f华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗èi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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