万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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