万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分世界上女性最开放的是哪个国家ine-height: 24px;'>世界上女性最开放的是哪个国家公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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