5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yu风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生è)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生