万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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