万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)1ma等于多少a，1ua等于多少a院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪1ma等于多少a，1ua等于多少a宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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