万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既张学良多高，少帅张学良多高(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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