导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义)人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zh武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义ōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。<武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义/p>

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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