文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(z有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语hì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(niá有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语n)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至(z有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语hì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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