近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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