5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问(wè敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步n)题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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