近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅p>

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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