导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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