文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房(fáng自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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