导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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