万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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