5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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