文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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