近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平(p文章真实身高，文章个人资料简介íng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)文章真实身高，文章个人资料简介产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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