文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。ln的公式大全，ln4-ln2等于多少虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　ln的公式大全，ln4-ln2等于多少2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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