近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(li吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗ú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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