近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(太深是一种什么体验，太深是不是不好gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在太深是一种什么体验，太深是不是不好96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)太深是一种什么体验，太深是不是不好公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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