近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为(w花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了èi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了)人士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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