导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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