5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)蒙古女人为什么不能碰乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长1蒙古女人为什么不能碰83.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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