万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的的(de)，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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