近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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