近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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