万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写)，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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