饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭房产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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