万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知(z郑业成是否已婚 郑业成是几线演员hī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(mí郑业成是否已婚 郑业成是几线演员ng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，郑业成是否已婚 郑业成是几线演员“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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