5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个(0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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