万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(s萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌hān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(s萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌ī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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