5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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