5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀(shny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗ā)入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗