5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(j已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人ì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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