5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QF压在玻璃窗边c，在窗户边cII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可(压在玻璃窗边c，在窗户边ckě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市(shì)都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)压在玻璃窗边c，在窗户边c多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 压在玻璃窗边c，在窗户边c