“现在的(de)房地产很(hěn)难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的(de)系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化(huà)的愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块向(xiàng)单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论是业绩，还是(shì)估(gū)值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了(le)最底部(bù)，而且(qiě)是反复(fù)地杀到(dào)了(le)底部，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经不(bù)大(dà)了(le)。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外，洪灏(hào)指出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的(de)开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其实银行的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的(de)，房(fáng)企的主要资金(jīn)来源来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些有国企背(bèi)景(jǐng)的房企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整个行(xíng)业(yè)出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有国资(zī)背(bèi)景的房企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较(jiào)好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民营(yíng)房企股价(jià)大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企(qǐ)业的(de)成(chéng)本(běn)优势，更(gèng)具(jù)体(tǐ)一点，就是它的(de)净借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利(lì)润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成(chéng)本(běn)是否也是业(yè)内最(zuì)低(dī)的；这(zhè)些都是(shì)我们看重的一家房(fáng)企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能(néng)够同时满(mǎn)足上(shàng)述条(tiáo)件的(de)房(fáng)企(qǐ)并不(bù)多。即(jí)便是在(zài)国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武(w赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么ǔ)夷等国(guó)央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房(fáng)企

　　需(xū)警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即(jí)便是有着较稳(wěn)健特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加值得(dé)注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑(yí)又进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的预判未来市(shì)场，以及(jí)过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进(jìn)行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企明(míng)显感觉到机会来(lái)了(le)，其(qí)开始在一线城(chéng)市进行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分之一(yī)。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新(xīn)购(gòu)入(rù)地(dì)块(kuài)也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在一(yī)线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么线和二线城(chéng)市(shì)；另一(yī)方(fāng)面，它(tā)的扩(kuò)张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负(fù)债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市(shì)场没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还(hái)是看房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那么快，所以要规避(bì)公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年(nián)拿地较(jiào)积极的(de)房企梳理发(fā)现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房(fáng)企在践行较(jiào)积(jī)极的拿地(dì)策略(lüè)的同时，也较好地(dì)控(kòng)制了(le)公司(sī)的(de)扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际(jì)上(shàng)，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实(shí)际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的(de)融资(zī)成本更低，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好(hǎo)国(guó)央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十(shí)大(dà)流通股东中(zhōng)新进了(le)“中国(guó)工商银(yín)行股份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国回报(bào)灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年(nián)开(kāi)始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公(gōng)司就长期(qī)持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司(sī)的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年(nián)时(shí)间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年(nián)一(yī)季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实现了(le)扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关(guān)系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较(jiào)为积极(jí)，根据(jù)诸葛找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依(yī)次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点移(yí)至存量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅α赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么>

　　实(shí)际(jì)上房(fáng)地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开(kāi)发(fā)环节与上游材(cái)料端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行(xíng)业(yè)在进入存(cún)量(liàng)房时代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求(qiú)也(yě)会越来越多(duō)。美国(guó)过(guò)去的数据充分说明了(le)这一点(diǎn)，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一(yī)直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链(liàn)，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛(sài)道(dào)的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别(bié)是(shì)前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研(yán)发、设计(jì)、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一(yī)季度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一(yī)季报的十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是(shì)归母净(jìng)利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和(hé)广发(fā)安宏(hóng)回报均增加了(le)持股(gǔ)，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是(shì)，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游的物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)举(jǔ)例分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始(shǐ)是(shì)挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

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