5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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