文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎ一寸多少厘米公分 一寸是几个手指n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>一寸多少厘米公分 一寸是几个手指ng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已一寸多少厘米公分 一寸是几个手指经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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