文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将(jiāng五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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