导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(d迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子e)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了(le)很(hěn)大(dà)的不(bù)便(biàn)和迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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