文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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