饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完(wán)成。但青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再(青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么zài)次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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