饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思市场(chǎng)成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当(dān大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思g)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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